商品房是国有出让还是国有划拨

商品房土地性质绝大多数是国有出让，开发商通过竞拍获得土地使用权，期限一般为70年。购房者购买的是房屋所有权和土地使用权，需要缴纳土地出让金。北京、上海等城市的住宅项目基本采用这种方式，土地出让金已包含在房价中。国有划拨土地主要用于保障性住房、学校、医院等公共设施，普通商品房很少采用这种形式。划拨土地没有缴纳土地出让金，转让时需补缴，北京海淀区部分老旧小区改造就涉及这个问题。

商品房土地管理有明确法规约束，《城市房地产管理法》规定经营性用地必须以出让方式取得。深圳、广州等城市的土地交易市场活跃，出让地块占比超过95%。划拨土地转让受到严格限制，需经政府批准，上海浦东新区某商业项目就因土地性质问题导致开发延期。购房者可通过不动产权证查看土地性质，出让土地会明确记载使用年限和起止日期，这是保障购房者权益的重要依据。