什么是现金流折现

现金流折现是把未来能赚到的钱换算成今天的价值。公司预测未来5年的收入，假设每年增长10%，第1年赚100万，第2年110万，第3年121万，第4年133万，第5年146万。把这些数字按一定比率折现回现在，比如用8%的折现率，算出现值总和。这个方法帮助投资者判断企业是否值得投资，比较不同项目的真实价值。折现率越高，未来钱的价值就越低。

现金流折现模型广泛应用于房地产评估、并购定价和债券分析。一套房产每年租金收入20万，租期20年，用5%折现率计算，现值约247万。企业并购时，收购方会预测目标公司未来现金流，折现后确定收购价格。债券投资者用折现法计算债券内在价值，比较市场价格寻找投资机会。这种方法能消除通货膨胀影响，提供更准确的财务决策依据。