别墅是商品房还是住宅房

别墅属于商品房范畴。商品房是房地产开发企业开发建设并出售的房屋，包括普通住宅、公寓、商铺等多种类型。别墅作为商品房的一种，具有独立设计、较大面积和较高单价的特点，购买者需全额支付房款，产权年限一般为70年。市场上别墅项目如北京顺义的中央别墅区、上海佘山的高端别墅区等，都明确标注为商品房性质。

别墅也归类为住宅房。住宅房供人居住使用，别墅满足这一基本功能，同时具备独门独院、多楼层、带花园等住宅特征。根据中国《住宅设计规范》，别墅属于低层住宅（1-3层），每户拥有独立出入口和庭院。住宅房享受国家规定的落户、学区等政策，别墅同样具备这些权益，如杭州西湖周边的别墅项目，业主子女可就近入学优质学校。